RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN RUMANIA

Rumania [i] dió el paso a la propiedad privada tras un periodo largo de comunismo, tratando de aplicar principios de justicia a las previsibles reclamaciones, tras declarar el comunismo como un periodo inexistente o nulo. La necesidad de devolver tales propiedades La Ley denominada  fondului funciar nr. 18/1991 y ley 10/2001, de 8 de febrero del 2001, y anteriores (v.gr.OUG 94/2000, OUG 83/1999) y sucesivas modificaciones (v.gr. Ley 247/2005) obligaron a proponer procedimientos administrativos para ello, lo que dio motivo a numerosos problemas técnicos[ii], que motivaron sucesivas modificaciones de procedimientos y finalmente el establecimiento de plazos de caducidad, situación que, aunque ha motivado una mayor seguridad jurídica, todavía subsisten reclamaciones en los juzgados y tribunales rumanos y europeos.

Primeramente, hay que mencionar que, antes de la reforma de la Constitución en 2003, se prohibía la titularidad del derecho de propiedad sobre el suelo rumano a los extranjeros. La reforma constitucional de ese mismo año, adapto el texto a las exigencias de la incorporación de Rumanía a la Unión Europea, modificándolo en el sentido de permitir a los extranjeros la adquisición de suelo; no obstante, condicionado a las previsiones de los tratados internacionales de los que Rumanía es parte y de reciprocidad. Esta previsión constitucional ha sido desarrollada posteriormente por la Ley 312/2005 relativa a la adquisición del derecho de propiedad privada sobre los terrenos por ciudadanos extranjeros y apátridas, así como por personas jurídicas extranjeras.

Seguidamente, hacemos eco de una circunstancia que ha generado no pocos problemas y que, quizás, constituye uno de los mayores lastres a la libre circulación de la propiedad inmobiliaria en Rumanía. La superposición de regímenes jurídicos que ha conocido el derecho a la propiedad privada –por razón de la coexistencia de títulos o, reconocimientos de situaciones de hecho o, por derechos adquiridos conforme a las distintas y sucesivas regulaciones- ha generado un galimatías jurídico, del que aún resultan numerosas demandas a la Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Otra circunstancia que complica la existencia y el reconocimiento de la propiedad inmobiliaria en Rumanía es la implantación tardía de los nuevos criterios del Registros de la Propiedad. Con esto nos referimos, no sólo a que el Registro de la Propiedad funciona de forma unitaria únicamente desde 1996, armonizando sólo entonces diferentes modos de inscripción registral bajo un único procedimiento –inscripción-transcripción-, sino que también, a la unificación en una misma institución el registro del derecho con su identificación física; esto es, catastro.

En relación al catastro, precisamos además que existen amplias zonas de Rumanía en las que aún no se ha realizado mediciones topográficas o que éstas no han sido sistematizadas respecto de los derechos de propiedad existentes. Con todo esto, se quiere decir que no son inusuales los problemas de superposición de parcelas o de identificación de éstas sobre el terreno.

En último lugar, es importante conocer que, de conformidad con el art. 1.244  y 888 NCC se requiere, so pena de nulidad absoluta con los efectos del art. 1254 NCC,  que el acuerdo entre las partes, válido para la transmisión de la propiedad, sea otorgado en escritura pública para su inscripción en el Registro de la Propiedad; y que la inscripción en el Registro de la Propiedad, es necesaria para el válido desplazamiento (rum. stramutare) del derecho sobre la propiedad inmobiliaria: art. 1676 en relación con el 1674 y con el art. 557, par. (4) del NCC.

El contenido de este informe tiene carácter divulgativo y no constituye un asesoramiento profesional por parte de nuestro bufete. Recomendamos en su caso buscar asesoramiento jurídico profesional.