La anotación de los contratos de arrendamiento en los correspondientes Registros oficiales tiene una gran importancia práctica. La Ley en Rumania prevé la posibilidad o incluso la obligación de inscripción de los contratos de arrendamiento al objeto de informar a terceros sobre los derechos constituidos sobre un bien inmueble.

Según se trate, los contratos de arrendamiento podrán o deberán inscribirse en los siguientes Registros:

 En los registros Agrícolas de las entidades locales:

Los contractos de arredramientos rústico están sometidos a la obligación de inscripción en el Registro Agrícola de las Entidades Locales para su validez. En este sentido, todos los ejemplares de un contrato de arrendamiento rústico deberán llevar el sello de entrada del registro agrícola ayuntamiento del lugar en cuyo término municipal se localice la propiedad (…)

En el registro de la Propiedad de la demarcación territorial:

En los supuestos de los arredramientos rústicos estos deberán ser inscritos en el Registro de la Propiedad dentro del plazo previsto legalmente para su validez.

En los supuestos de los arrendamientos urbanos, indiferente de su duración o si son de naturaleza comercial o residencial, podrán ser inscritos para el caso que éstos cumplan los requisitos de forma solicitados. El beneficio de la inscripción de éstos en el Registro de la Propiedad es la posibilidad de constituir un título válido frente a terceros adquirientes.

Registro Fiscal ante agencia tributaria:

Arredramientos rústicos: Con la última modificación del código fiscal se ha eliminado la obligación de registro de estos contratos ante la agencia tributaria. En nuestra opinión, este requisito resulta una formalidad excesiva sin beneficio paralelo.

Arrendamientos urbanos:  las personas naturales podrán inscribir ante los órganos competentes de la administración tributaria rumana los contratos de arrendamiento urbano.

Registro Nacional de Publicidad Mobiliaria:

Esta posibilidad se les concede únicamente a los contratos de arrendamiento urbano, indiferente de su naturaleza, que, sin cumplir con el requisito de forma en escritura pública, las partes deseen otorgarles la posibilidad de convertirse en título ejecutivo. No obstante, constituye requisito previo el registro de los mismos también ante el órgano competente de la agencia tributaria.

Av. Niculae Naomi

Con la entrada en vigor de la Ley 223/2020, Rumanía se alinea con la normativa de otros países europeos y elimina finalmente un requisito que ha resultado ser excesivo para el funcionamiento de las sociedades de responsabilidad limitada.

La nueva ley modifica la ley sociedades mercantiles en el sentido de suprimir el requisito de respetar el derecho de los terceros a formular oposición dentro del procedimiento de cesión de participaciones sociales. Concebida como una medida de protección para los acreedores (especialmente para la recuperación de créditos fiscales), el plazo para la oposición a la transmisión de participaciones sociales resultó ser una medida excesiva, con marcado tono burocrático, que obligaba a seguir un largo y costoso trámite, así como, la resolución de numerosas causas ante los tribunales.

Las modificaciones introducidas persiguen satisfacer las necesidades de un entorno empresarial cada vez más dinámico y más enfocado a la eficiencia de las transacciones e inversiones (tanto con carácter nacional como internacional).

En definitiva, la Ley 223/2020 aporta los siguientes elementos de novedad:

-Suprime el requisito de la existencia de un capital social mínimo para la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada. La nueva ley se limita a disponer que el capital social de una sociedad de responsabilidad limitada se divide en participaciones sociales de igual valor.

-Suprime el requisito de registro previo ante las autoridades fiscales del título que acredita la propiedad del lugar de sede social; conforme a la nueva redacción este trámite se realizará de oficio.

-Exime a las sociedades de responsabilidad limitada de la obligación de proveer de la prueba del desembolso del capital social.

-Suprime el requisito de observar el respeto de un plazo para la oposición de terceros ante la decisión de los socios de ceder una parte del capital social a una persona fuera de la sociedad.

-Simplifica el procedimiento para la cesión de participaciones sociales a terceros de una sociedad de responsabilidad:

• Deja libre la vía para que los socios de una sociedad de responsabilidad limitada establezcan su propio criterio de mayoría para la aprobación de la decisión de cesión de participaciones sociales.
• Suprime otros requisitos dentro del procedimiento para la cesión obligatoria de participaciones sociales a terceros. Se elimina el procedimiento de oposición, la cesión de participaciones operara en base a la decisión de los socios adoptada mediante el acta constitutivo.

Av. Niculae Naomi

La responsabilidad contractual en el Derecho Rumano está regulada por los arts. 1530 y ss. del código civil rumano. En este sentido, la ley civil prevé una responsabilidad objetiva del deudor en los supuestos de demora, cumplimiento defectuoso o incumplimiento de las obligaciones contractuales.

La normativa en vigor refiere a una responsabilidad derivada del acuerdo de las partes, en el sentido que, en todo momento, el acreedor habrá de referirse al contrato como fuente para determinar la responsabilidad del deudor o, en su caso, con el alcance que en la ley se determine.

Dentro del ámbito contractual, en el que es siempre preferible optar por el cumplimiento voluntario de las obligaciones, los tribunales pueden revisar incluso el significado de los pactos existentes entre las partes a los efectos de interpretar cuál fue voluntad real de las partes en el momento de su conclusión.

El acreedor está además llamado a actuar para evitar daños que pudieren ser evitables con un mínimo de su intervención. En estos supuestos, el deudor estará obligado a indemnizar al acreedor por los gastos incurridos por éste en impedir la generación del daño; dentro de un límite razonable.

El daño deberá referir a un evento cierto, consecuencia directa y necesaria del incumplimiento. También la responsabilidad del deudor puede recaer sobre circunstancias que en el momento pudieren ser previsibles; así como, también la ley civil rumana le reconoce su derecho a percibir una indemnización por pérdida de oportunidad en realizar una ganancia. No obstante, en este último caso la cuantía de daño deberá ser proporcional a la probabilidad en que este beneficio se generara.

Un caso especial de responsabilidad es el resultante del incumplimiento doloso o en el que interviene la culpa grave del deudor en el cumplimiento de sus obligaciones. En estos supuestos el ámbito de responsabilidad de deudor se extiende incluso a aquellas consecuencias que fueron imprevisibles en el momento de la conclusión del contrato. No obstante, incluso en estos supuestos el daño del que se reclama compensación habrá de ser consecuencia directa y necesaria del incumplimiento del deudor.

Av. Luque Emilio

El proceso monitorio europeo es un proceso sumario y no contencioso, basado en formularios estándar, regulado por el Reglamento (CE) 882/2004. 1896/2006. Tiene por por objeto simplificar, acelerar y reducir los costes para la reclamación de créditos civiles o mercantiles cuyas implicaciones se extiendan más allá de los límites territoriales de un Estado Miembro de la Unión Europea. En todo caso, el procedimiento no aplica a las siguientes materias:

-Materia fiscal, aduanera o administrativa;

-Retribuciones por alimentos;

-Concursos de acreedores;

-Seguridad social;.

Etapa I. Presentación

El Reglamento prevé un mecanismo de notificación y contestación basado en la presentación de formularios tipo (formulario tipo A para presentación de la solicitud, fomulario B para ….).

Etapa II. Análisis previo

El tribunal que conozca de la solicitud examinará si la documentación que acompaña al formulario de solicitud beneficia de la apariencia de derecho que se requiere para su exigibilidad. De no ser así, el tribunal podrá solicitar al reclamante completar o rectificar su solicitud dentro de un plazo. Hecho esto, el tribunal podrá valorar qué sumas de las solicitadas pueden ser constitutivas de un derecho de crédito y solicitar al reclamante modificar su solicitud en este sentido.

Etapa III. Emisión

Si se cumplen las condiciones para la admisión del requerimiento, el tribunal emitirá una orden europea de pago dentro de los 30 días siguientes. A pesar del examen de la solicitud realizado por el tribunal antes de la emisión de la orden europea de pago, no cabe afirmarse que el tribunal se pronuncie sobre la exigibilidad del crédito. La orden europea de pago se emite únicamente sobre la base de la información proporcionada por el demandante y no existe pronunciamiento sobre el fondo de las cuestiones de fondo que puedan afectar al crédito.

Estadio IV. Notificación

La orden europea de pago le será notificado al demandado de conformidad a legislación nacional del país en el que este tenga su residencia.

Estadio V. Oposición

De no oponerse el demandado dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la recepción de la notificación, la suma requerida  mediante presentación del formulario de oposición. No obstante, dentro del plazo establecido el demandado podrá oponerse solicitando la terminación del procedimiento. Tras la expiración del plazo, el demandado sólo podrá oponerse válidamente si prueba:

-el requerimiento de pago fue comunicado o notificado sin acuse de recibo y no ha tenido tiempo para preparar su defensa;

-no ha podido presentar oposición en plazo por razones de fuerza mayor o caso fortuito ;

-la orden de pago se emitió de forma manifiestamente errónea.

Para mas detalles consulte nuestro despacho.

Av. Niculae Evelina

Uno de los elementos fundamentales del proceso de registro de una sociedad es la concepción de los Estatutos Sociales, tal y como establece la Ley 31/1990. Los estatutos sociales están diseñados para proteger y asegurar el buen funcionamiento de la sociedad. ¿Pero qué haces si quieres tomar precauciones adicionales para protegerte como socio?

Sencillo: concluir un Acuerdo de Asociación con los demás socios.

Un Acuerdo de Asociación es un contrato entre los socios de una sociedad. Su propósito es regular la relación entre ellos para evitar abusos, malentendidos y posibles litigios, factores todos que pueden conducir al fracaso de un negocio.

Por lo general, el Acuerdo de Asociación incluye cláusulas que regulan aspectos de la gestión de la empresa, la venta de acciones o la protección de socios minoritarios.

Desde un punto de vista legal, el estatuto social es suficiente para formar una empresa. Sin embargo, existen algunas diferencias principales entre un acuerdo de asociación y un estatuto social.

El estatuto social:

1. es un documento público que debe registrarse en el Registro Mercantil.
2. Su propósito es proteger a la sociedad. Por tanto, las disposiciones relativas a la conducta de los socios entre ellos son inexistentes.
3. La ley establece que sus modificaciones y las decisiones que se tomen en base a ella deben ser validadas únicamente por mayoría simple o mayoría cualificada (75%). Esto puede plantear problemas para los socios con minoría en la sociedad, ya que la ley no prevé ningún mecanismo de protección.

Acuerdo de asociación:
1. Se concluye solo entre socios. Eso significa que es un contrato privado.
2. Su finalidad es proteger a los socios.
3. El acuerdo podrá regular en detalle la forma en que se toman las decisiones. En resumen, un Acuerdo de Asociación garantizará que la relación de los socios siga siendo buena.

El Acuerdo de Asociación es un contrato independiente. Así, como en el caso de cada contrato, para que sea válido, cada socio debe firmarlo. Los socios son libres de “configurar” la dimensión punitiva del contrato para minimizar el riesgo de incumplimiento de sus términos.

Cada Acuerdo de Asociación, como cualquier otro contrato, debe negociarse y redactarse de manera que refleje y cumpla con los hechos. Sin embargo, existen algunos principios básicos a seguir, así como los tipos de cláusulas que generalmente se encuentran en los Acuerdos de Asociación.

El acuerdo se basa en unos principios a seguir, como por ejemplo resolver los posibles conflictos y regular la gestión de la empresa. Con respecto a las cláusulas que reflejan los principios, a modo de ejemplo mencionamos:

Cláusulas que cambian el quórum. Como se mencionó anteriormente, la ley estipula que la mayoría de las decisiones las toma la Junta General de socios con mayoría simple, incluido el nombramiento del director. No obstante, un acuerdo de asociación podrá prever que tales decisiones se tomen por mayoría cualificada. Esta cláusula es especialmente útil para la protección de socios minoritarios.

Un Acuerdo de Asociación, puede verse como una extensión de los estatutos sociales, pero con el propósito de proteger a los socios.

Av. Niculae Naomi

En una sociedad de responsabilidad limitada pueden darse diversas circunstancias que pueden cambiar la estructura de los socios, a través de la salida de un socio, cooptar a un nuevo socio o reestructurar el capital social.

Hay muchas situaciones en las que se puede utilizar una cesion de participaciones sociales por ejemplo cuando se quiere cooptar un nuevo socio o cuando uno de los socios quiere salir de la sociedad.

Para que una cesión de participaciones sociales sea oponible a terceros (ANAF, etc.), es necesario inscribir la operación en el Registro Mercantil. Sin embargo, la cesión de las  participaciones sociales no puede operar si ha sido prohibida mediante los estatutos de la sociedad.

En los casos en que la cesión de participaciones sociales se produzca entre los socios, ya sea que finalice con la salida de uno o más socios de la sociedad o con un cambio en la estructura del capital social, la operación se puede realizar rápidamente.

Cuando hablamos de la cesión parcial o total de acciones a personas ajenas a la empresa, el procedimiento de registro es complicado, al estar estructurado en dos etapas, la operación puede demorar hasta dos meses en algunos casos, calculado a partir de la presentación de documentos relacionados con la primera etapa en el Registro Mercantil hasta la emisión del certificado de registro de la cesión.

El elemento esencial de la primera etapa de dicha cesión es la presentación de la decisión de la Junta General de Accionistas o la Decisión del Accionista Único al Registro Mercantil. Después de la dicha verificación de esta y los formularios correspondientes, el Registro Mercantil comunica la decisión de la Junta General de Accionistas o la Decisión del Accionista Único al Boletín Oficial, para su publicación.Las personas interesadas benefician de un plazo de 30 días desde el momento de la publicación de la decisión en el Boletín Oficial de Rumania – Parte IV, para formular” una solicitud de oposición.

Transcurrido el plazo de 30 días antes mencionado sin que se presente oposición a la cesión, se podrá proceder a la segunda etapa de la operación, que también se realiza ante el Registro Mercantil, que implica la preparación de otros documentos, incluido el contrato de cesión.

En conclusión, la cesión de participaciones sociales puede resultar sumamente compleja, ya que la redacción del contrato de cesión es fundamental, y se recomienda que las partes involucradas utilicen los servicios de un abogado o asesor legal para tales operaciones.

Independientemente de la situación, llega un momento en el que queremos cerrar una empresa ya sea por que  no nos llevamos bien con los demás socios o decidimos tomar caminos separados o simplemente la empresa ya no sirve a los intereses para los que fue construida.Sin embargo, aunque la creación de una empresa lleva 3 días, el procedimiento de cierre no es tan sencillo.

Las causas podrán ser distintas, respectivamente, el tiempo por el que fue creada la empresa llego a su fin o por decisión del accionista único o por decisión de la asamblea general o mediante la  declaración de la nulidad de la sociedad, etc.

La disolución de una sociedad se produce mediante el siguiente procedimiento: disolución, baja y, en caso de que sea necesario, por malos entendidos entre los socios, etapa intermediaria de la liquidación.

Cuidado! Debido a que la disolución de una empresa es una medida radical, la Ley también creó la posibilidad de suspender la actividad por un período de 3 años. Después de 3 años, se cierra automáticamente.

El cierre de la actividad de una empresa suele implicar el pago de aportaciones al presupuesto del Estado, al presupuesto de la seguridad social antes de los trámites de disolución, liquidación y cancelación, como tal debes identificar qué activos tienes en la empresa y qué deudas y pensar cómo distribuirlos entre los socios.

La disolución es la primera etapa en el cierre de una empresa y puede ser por ley o puede hacerse voluntariamente, mediante la decisión de los socios (respectivamente la decisión del único accionista). Las causas de disolución de la sociedad están reguladas por ley o establecidas en los estatutos.

Cuando la empresa tiene varios socios, existen situaciones en las que se puede solicitar la disolución de la empresa antes del vencimiento del plazo en los estatutos sociales (si hay mención expresa).

Si no hay unanimidad y no es posible llegar a la conclusión de una decisión AGA mediante la cual establecer la disolución, los socios que tengan intereses contrarios pueden acudir al Tribunal. Este puede ser el procedimiento de disolución más largo, que puede durar varios años. Existe una situación en la que los socios pueden ponerse de acuerdo sobre el liquidador, pero también puede acudir a los tribunales, que nombrarán al liquidador.

Sin embargo, si los asociados llegan a un acuerdo, hay que ir ante el Registro Mercantil donde se deben presentar varios documentos indicados por éste.

En cualquier caso, es necesario esperar 30 días desde la publicación en el Boletín Oficial de la modificación del acto constitutivo para poder oponerse y luego pasar a la etapa del cierre de la sociedad..

Transcurridos los 30 días, se puede iniciar el cierre de la sociedad, que es la disolución efectiva de la empresa. Dependiendo de los problemas que surjan en la verificación de los estados financieros, las deudas, el informe de los auditores, si es necesario, los procedimientos pueden llevar bastante tiempo.

El liquidador tiene la obligación, antes de solicitar la baja, de presentar a la Oficina de Registro Mercantil, el estado financiero final que se mencionará en el registro mercantil y se publicará en el Boletín Oficial de Rumania.

Teóricamente, en unos pocos días desde el momento en que se presentó la solicitud de cierre, ¡te quedaste sin sociedad!

Av.Niculae Naomi

Venimos con buenas noticias. Ahora será más fácil obtener diferentes documentos mediante un abogado. Si estas en el extranjero y no quieres venir en persona para obtener los documentos no habrá problema. Nosotros lo hacemos por ti. A continuación, presentamos las últimas novedades:

-El ejemplar de firma requerido para los trámites en el Registro Mercantil podrá darse ante el abogado sobre el poder, siendo dicha firma suficiente para estos trámites. La firma del comerciante individual, administrador, etc., deberá darse personalmente ante el abogado y será utilizada durante toda la actividad. Así, el ejemplar de firma será la firma del poder que se presentará en original adjunto a la solicitud / solicitudes del Registro Mercantil.

-La declaración sobre el beneficiario real de la persona jurídica podrá darse ante el representante de la oficina de registro mercantil o podrá presentarse, personalmente o por medio de un representante, con fecha determinada, otorgada por notario público o acreditada por un abogado”.

-El certificado de antecedentes penales de las personas físicas también puede ser solicitado a través de sus apoderados, en el país, por el abogado de la persona física en base al poder legal emitido respetando la Ley núm. 51/1995.

-También podrán expedirse certificados de estado civil a otras personas a través del poder especial, así como a abogados apoderados por los titulares o por sus representantes legales, en base al poder legal.

Av. Niculae Naomi

 La hipoteca de bienes muebles es una garantía real, accesoria e indivisible, que surge de un contrato escrito entre las partes para garantizar un crédito.

El Archivo Electrónico de Garantías de Bienes Muebles – AEGRM – proporciona información tanto a los acreedores sobre las hipotecas muebles ofrecidas por un deudor para un préstamo, como a los compradores (personas físicas o jurídicas) que pueden comprobar si existe alguna hipoteca muebles constituida sobre un inmueble al que desea adquirir.

En AEGRM – se puede registrar la publicidad de: hipotecas muebles, cláusulas de inalienabilidad, cláusulas de reserva patrimonial, pactos de redención, cesiones de deudas, declaraciones de resolución, declaraciones de terminación, decisiones judiciales sobre disposiciones que pongan en grave peligro los intereses de la familia , el régimen matrimonial, el pago anticipado de la renta, la cesión del reclamo sobre la renta, otros actos o hechos jurídicos sujetos a publicidad de acuerdo con la ley.

Una de las modificaciones más importantes a la Ley RNPM se refiere a la inserción de una nueva condición para la ejecución de títulos exigibles válidamente concluidos, es decir, su inscripción en el RNPM. Según el texto de la ley que acaba de entrar en vigor, la forma modificada del art. 4 párr. (3) establece que:

“Los documentos bajo firma privada que, según la ley, estén válidamente celebrados y tengan carácter de título ejecutivo, sólo podrán ser ejecutados bajo la condición de inscripción en el Registro”.

Esta nueva condición sobre la exigibilidad de los títulos ejecutables tiene un alto potencial disruptivo en la práctica dada la falta de correlación con reglas similares en el Código de Procedimiento Civil, así como la lista de actos normativos potencialmente afectados por esta disposición. Una interpretación restrictiva, ad literam, del citado texto requeriría la inscripción en el RNPM de todos los títulos exigibles, independientemente de que esta obligación de publicidad y exigibilidad esté prevista o no en la ley especial que regule dicha ley.

La lista de ejecuciones hipotecarias potencialmente sujetas a dicho registro a partir del 11 de septiembre de 2020 es muy larga y puede incluir: contratos de garantía personal y de crédito, valores crediticios como pagarés, letras de cambio y cheques, arrendamientos, arrendamientos, depósitos y por último, pero no menos importante, los contratos de asistencia jurídica a los que la ley especial atribuye el carácter de título ejecutivo pero cuyo contenido es esencialmente confidencial e incompatible con la publicidad que ofrece RNPM.

La regulación es tanto más sorprendente cuanto que el RNPM ha sido concebido y servido hasta ahora como un sistema para registrar la prioridad de las hipotecas móviles y publicitarias y no como un registro de registros de ejecuciones hipotecarias.

Av. Niculae Evelina