LA REHABILITACION DE LOS EDIFICIOS DEGRADADOS EN RUMANIA

LA REHABILITACION DE LOS EDIFICIOS DEGRADADOS EN RUMANIA

El Gobierno por medio de Hotararea, ha aprobado el 28 de septiembre de 2011, las normas de reglamentación de la financiación pública para la salvaguarda de la calidad arquitectural y medio ambiental de edificios o casas, prevista en la Ley 153/2011, publicada en el Boletin Oficial el 11 de julio de 2011.

Los edificios degradados son “aquellos que por su nivel de degradación del sistema de cierre perimetral, ponen en peligro la sanidad, vida, integridad física, y seguridad de la población y/o afecte a la calidad del medio ambiente, del marco urbanístico y de los espacios públicos urbanos”.

Una vez identificados e inventariados, lo cual deben hacer en el plazo de 3 meses, a contar desde el 11 de agosto pasado, por los ayuntamientos,  y una vez  les ha sido notificado a sus propietarios la necesidad de las obras y, supletoriamente, su intervención forzosa, tienen los titulares un plazo para conformarse.

Estamos hablando de la posibilidad, el derecho de asociaciones de propietarios o particulares, afectados,  que disponen de 12 meses para ejecutar las obras desde el momento en que son requeridas por las autoridades, de acudir a préstamos especiales, con intereses subvencionados por el Estado. Préstamos por cinco años, adoptados por decisión del 90% de los vecinos, y al menos de aquellos que acreditan no poder disponer de las sumas por adelantado, o, en el caso de viviendas unifamiliares,  por acuerdo del propietario, conforme a lo dispuesto en el art. 8, párrafo 1 de la Ley (acuerdo ante la autoridad local de realizar voluntariamente las medidas de intervención).

Debido al interés  de algunos constructores españoles, concretamos los requisitos que introduce este reglamento, y que aquéllos deben reunir, así como otros datos de interés, para optar a la inversión y realización de estos trabajos, para las comunidades de propietarios rumanos de escaso poder adquisitivo (80% de la población), o propietarios de viviendas rumanas en las condiciones referidas afectados por estas medidas de intervención obligatoria.

A.- Constructores:

Constructores que rehabilitan estructural-arquitecturalmente edificios, pueden desarrollar trabajos de rehabilitación de los mismos, en el caso que los beneficiarios de tales trabajos disfrutan de los beneficios de financiación pública, si cumplen acumulativamente las siguientes condiciones:

• Está registrada la sociedad en el Registro mercantil, con actividad en construcción o instalación para construcción y presenta el certificado de registro fiscal. O el paralelo español.
• Está al corriente de impuestos locales y estatales;
• Financieramente, pueden soportar el costo de trabajos de dos meses, pues deben pasar la factura al mes siguiente y cobrarla máximo después de un mes.
• Tienen experiencia en la rehabilitación, por medio de carta de recomendación de un beneficiario persona jurídica (asociación de propietarios, por ejemplo) a la que se le ha rehabilitado el edificio, acompañado del acta de recepción de la obra realizada, sin objeciones.

 

B.- Documentación de las obras:

El tipo de obras que se pueden realizar consisten en: reparación de las fachadas,  pintura, carpintería exterior, placaje, y tejados, balcones, cornisas y otros elementos funcionales o decorativos, ornamentos, etc. La documentación necesaria para llevarla a cabo: 

1. Nota técnica declarando la situación técnica del edificio, firmada por técnico habilitado, desde el  punto de vista de los requisitos esenciales de calidad de las construcciones (art 11 de la Ley);
2. Documentación relativa a las autorizaciones de ejecución de los trabajos, si fuera el caso. Respetando el contenido marco de la documentación técnico-económica para inversiones públicas, y la estructura y metodología de elaboración de las autorizaciones generales para objetivos de inversión y trabajos de intervención.
3. Proyecto técnico y de detalle de ejecución de la obra, respetando el proyecto de arquitectura existente en la carta técnica del edificio, características de color, materiales, detalles reglamentarios para zonas prioritarias[1], y de las notas técnicas mencionadas anteriormente, y de las autorizaciones necesarias también referidas. Aquellos que se prevén para la obtención del certificado de urbanismo y autorización de construcción, respetando la Ley 50/1991, sobre autorizaciones de construcción. En el caso que no sea necesaria autorización de construcción, se obtiene el aviso técnico previo del art. 11 de la Ley. Este proyecto se realiza por arquitecto y equipos de ingenieros especializados y se verifica sobre todo en lo relativo a resistencia mecánica y estabilidad, seguridad contra incendios, y seguridad en la explotación, y, en su caso, cuando se prevé rehabilitación térmica, en lo relativo al ahorro de energía y aislamiento térmico, previsto en la ley 10/1995 sobre calidad en las construcciones.
4. Autorización general y por objeto. (dos tipos habituales de visados de las autoridades para obras).

C.- Proceso de adjudicación:

El beneficiario debe tener al menos 3 ofertas, con determinación de precio y duración, para seleccionar el constructor con la oferta más beneficiosa técnico-económica.

Debe el constructor aportar una garantía bancaria de buena ejecución, representativa del 10 por ciento del valor de la obra, válido por el tiempo de garantía previsto en el art 12, letra d), de la Ley, es decir, 5 años, desde la recepción sin objeciones de las obras.

La adjudicación,  se hace conforme a la ley de adquisiciones públicas, OUG 34/2006, si se dan las condiciones previstas en el art. 9, letra c, de aquélla. Es decir, si la obra es financiada públicamente en más del 50%, y su importe es superior a 4.845.000 euros.

En el caso que se encuentre la asociación o la persona propietaria del edificio o inmueble en las situaciones del art.  13, parágrafo 1, letras a y c, (de intervención pública por incumplimiento de la obligación de rehabilitación), la autoridad pública local abrirá un procedimiento de adquisición pública.

La garantía se libera, un 30% al recibir sin objeciones los trabajos y el resto a la recepción final, referida en el artículo 12, letra d), o sea, a los cinco años de la terminación de las mismas.

D.- El contrato constructor/beneficiario del  crédito, incluye:

Precio en leis, periodo de ejecución, (máximo 6 meses desde la primera entrega parcial del crédito), gráfico de evolución prevista de las ejecuciones  de obra, como anexo, cláusula suspensiva, de entrada en vigor a los 45 días naturales, desde la fecha de la firma,  para la aprobación del crédito. Los pagos mensuales se acreditan por el representante del edificio, con la firma junto a la factura que se lleva al banco, que debe llevar el término “bun de plata” (conforme con el pago), y el pago se hace a más tardar el primer día del mes siguiente, como ya dijimos. Recepción de los trabajos conforme a la HG 273/1994, condicionada a la notificación a la autoridad pública local del lugar. Si se efectúan trabajos de rehabilitación térmica, debe llevarse un certificado de calidad, emitido por auditor energético habilitado, financiado por el beneficiario.

E.- Gestiones financieras de los beneficiarios:

Los bancos que pueden gestionar estos créditos, tras el acuerdo con el Ministerio, se encuentran en la página de internet del Ministerio de Hacienda y del Ministerio de Desarrollo Regional y Turismo y en el del Fondo Nacional de Garantías (FNGCIMM).

Los requisitos que deben llevar al banco los beneficiarios, son: Estatutos y acuerdo de asociación, en el caso de comunidades (con el nombramiento del presidente y su carácter representativo),  acto de identidad, título de propiedad, extracto del registro de la propiedad, en el caso de personas físicas. Decisión de la Comunidad,  con la lista de propietarios, en caso de comunidades, o el acuerdo escrito previsto en el art. 8, parágrafo 1 de la ley, ya mencionado, en el caso de personas físicas; documentación técnica antes referenciada: nota técnica declarativa, conforme anexo 2, proyecto técnico, aviso general y por objetivos, autorización de construcción o aviso previo mencionado, del art 14, parágrafo 4 de la ley, (aviso de la autoridad pública local en base a proyecto técnico y de detalle); decisión del ayuntamiento, consejo local, de participación en la financiación en las condiciones del art 13 de la ley, en su caso, el contrato firmado con el constructor, documentos de elegibilidad, ofertas, decisión de adjudicación en el caso de procedimiento de adquisición pública; aval (contrato de fideiusiune, en lengua rumana) firmado por los miembros de la asociación de propietarios, que han tomado la decisión de contratar un crédito en el caso respectivo, prueba del depósito del 10% como contribución propia del valor de los trabajos; autorización para la ejecución de las obras, tanto en el edificio en sí, como dividido por viviendas en el caso de copropiedad indivisa por cuotas, proporcionalmente a las mismas.

Límites cuantitativos de los préstamos: 1100 euros por habitación, 4400 euros por vivienda unifamiliar, más 1850 por habitación si incluye rehabilitación térmica, o 7400 euros si es en vivienda unifamiliar.

El crédito, se debe reembolsar en plazos iguales durante todo el periodo del crédito, conforme al gráfico de amortizaciones que se apruebe. 

 El contenido de este informe tiene carácter divulgativo y no constituye un asesoramiento profesional por parte de nuestro bufete. Recomendamos en su caso buscar asesoramiento jurídico profesional.