CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA EN RUMANIA
CONTRATO DE ALQUILER DE VIVIENDA EN RUMANIA
La Ley de viviendas nro. 114/1996 ha sido derogada por el nuevo código civil (NCC) desde fecha 1 de octubre de 2011, y que regula esta materia en los artículos 1.777 a 1850. Hay que distinguir en Rumania el alquiler de vivienda y de bienes muebles (rum. locatiune) del alquiler de bienes agrícolas (rum. arendare).
Conforme al NCC (art. 1783), el término máximo de un alquiler es de 49 años, y si se ha realizado por más tiempo no se anula, sino que se reduce a ese plazo máximo. Si no se ha mencionado tiempo, se entiende hecho por un año, en caso de viviendas no amuebladas, o espacios de oficinas, o, en caso de habitaciones o apartamentos amueblados, el tiempo por la que se ha calculado el alquiler.
Derechos del arrendatario.-
El NCC prevé que, en caso de silencio en el contrato, la vivienda se entiende recibida en estado de conservación normal. El propietario debe efectuar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en estado de uso. Las reparaciones obligadas por el uso corresponden al inquilino. En el caso que el propietario no pague las que le corresponde, las puede efectuar el inquilino, debiendo aquél pagar las mismas con los intereses legales desde la fecha de su pago.
He aquí algunas de las previsiones de la nueva regulación.
Tiene derecho el inquilino al uso de espacios y servicios comunes del edificio, (usuales en algunos edificios de la época comunista), conforme a su destino, en caso de existir más apartamentos en el inmueble.
El inquilino no puede ser obligado a pagar un seguro contratado por un asegurador determinado por el propietario, ni al pago por adelantado de cantidades, estimadas por el propietario, para la reparación previsible de los posibles desperfectos en el uso del apartamento.
El propietario es responsable de cualquier vicio que impida el uso de la vivienda, pudiendo el inquilino rebajar proporcionalmente la renta, si no se remedian inmediatamente. O pedir indemnización, por los vicios que le causa en su vida, higiene e integridad corporal. No responde por las irregularidades que no han sido reclamadas, siendo evidentes en el momento de ls firmaa del contrato.
Se protege al inquilino, en el caso que un tercero pretenda el uso de la vivienda alquilada, asignándole el derecho a una indemnización contra el propietario, pudiendo pedir una reducción de la renta, si se ha puesto en conocimiento este hecho al propietario, o, incluso, la resolución del contrato, en casos graves. Si el inquilino conocía la situación de inseguridad, no tiene derecho alguno, aplicándose en este sentido las disposiciones similares de la compraventa (art. 1790 en relación con 1690 NCC). En el caso de ser llamado a juicio por un tercero, está legitimado a llamar al proceso en garantía al propietario, que deberá indemnizarle, en el curso del procedimiento, por los perjuicios causados.
Se establece un derecho de preferencia, para formalizar un nuevo contrato de alquiler, al inquilino, a no ser que haya incurrido en mora de sus obligaciones, frente a la intención del propietario de alquilarlo a un tercero.
Los inquilinos no pueden ser llamados a responder solidaria y indivisiblemente por daños de otros ocupantes de apartamentos diferentes. El propietario no está legitimado a disminuir o suprimir sin contraprestación equivalente, las obligaciones que ha asumido por contrato.
A falta de una prohibición en este sentido, otras personas pueden vivir junto al inquilino.
Obligaciones del arrendatario.
Principalmente, el arrendatario debe el pago de la renta en la cantidad y plazos establecidos en el contrato. Tanto los suscritos en privado y registrados en la Administración de Hacienda, como los suscritos de modo auténtico, constituyen titulo ejecutivo para su pago, en los modos establecidos en el contrato o, en su caso, por ley.
Respetando los usos y costumbres, no obstante se establecen las siguientes limitaciones: el pago avanzado de no más de un mes de la renta. El pago de la renta en el primer día laborable de cada mes, si la duración es mayor de un mes, pero menor de un año; y el primer día de cada trimestre, si es de al menos un año.
El propietario puede pedir indemnizaciones, en caso que el inquilino cambia de destino la vivienda. O no le notifica al propietario las reparaciones necesarias que deba hacer aquél.
Puede examinar el propietario la vivienda en intervalos de tiempo razonables, debiendo permitirlo el inquilino, e incluso a las personas que envía para ver la vivienda en caso de venta, o posterior alquiler.
Las restricciones en el uso de la vivienda, por la naturaleza de las reparaciones necesarias que deba hacer el propietario, se deben tolerar por el inquilino, si bien, si duran más de diez días, debe ser rebajada la renta, proporcionalmente con el tiempo y la parte del inmueble que no puede usar, o resolver el contrato si le hace inservible para su uso.
El incumplimiento de alguna de las partes, sin justificación, da derecho a la otra, a pedir la resolución del contrato. El propietario puede resolverlo en caso en que el inquilino o su familia no le permitan la entrada, o adoptan comportamientos que hacen imposible la convivencia con las demás personas del inmueble o vecinos, o impiden el uso normal de la vivienda o sus partes comunes.
El plazo de preaviso para la denuncia unilateral por el inquilino, si el alquiler es por duración determinada, es de 60 días. En caso de ser indeterminado, si el pago se hace por meses, 30 días, y 15 días, si es inferior al mensual.
Si el inquilino fallece, hay un plazo de 30 dias para que los descendientes o ascendientes puedan ptar por continuar o no en el alquiler, si éstos están mencionados en el contrato y han convivido con el inquilino.
El contenido de este informe tiene carácter divulgativo y no constituye un asesoramiento profesional por parte de nuestro bufete. Recomendamos en su caso buscar asesoramiento jurídico profesional