EL REGISTRO DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO SEGÚN LA LEY VIGENTE EN RUMANIA

La anotación de los contratos de arrendamiento en los correspondientes Registros oficiales tiene una gran importancia práctica. La Ley en Rumania prevé la posibilidad o incluso la obligación de inscripción de los contratos de arrendamiento al objeto de informar a terceros sobre los derechos constituidos sobre un bien inmueble.

Según se trate, los contratos de arrendamiento podrán o deberán inscribirse en los siguientes Registros:

 En los registros Agrícolas de las entidades locales:

Los contractos de arredramientos rústico están sometidos a la obligación de inscripción en el Registro Agrícola de las Entidades Locales para su validez. En este sentido, todos los ejemplares de un contrato de arrendamiento rústico deberán llevar el sello de entrada del registro agrícola ayuntamiento del lugar en cuyo término municipal se localice la propiedad (…)

En el registro de la Propiedad de la demarcación territorial:

En los supuestos de los arredramientos rústicos estos deberán ser inscritos en el Registro de la Propiedad dentro del plazo previsto legalmente para su validez.

En los supuestos de los arrendamientos urbanos, indiferente de su duración o si son de naturaleza comercial o residencial, podrán ser inscritos para el caso que éstos cumplan los requisitos de forma solicitados. El beneficio de la inscripción de éstos en el Registro de la Propiedad es la posibilidad de constituir un título válido frente a terceros adquirientes.

Registro Fiscal ante agencia tributaria:

Arredramientos rústicos: Con la última modificación del código fiscal se ha eliminado la obligación de registro de estos contratos ante la agencia tributaria. En nuestra opinión, este requisito resulta una formalidad excesiva sin beneficio paralelo.

Arrendamientos urbanos:  las personas naturales podrán inscribir ante los órganos competentes de la administración tributaria rumana los contratos de arrendamiento urbano.

Registro Nacional de Publicidad Mobiliaria:

Esta posibilidad se les concede únicamente a los contratos de arrendamiento urbano, indiferente de su naturaleza, que, sin cumplir con el requisito de forma en escritura pública, las partes deseen otorgarles la posibilidad de convertirse en título ejecutivo. No obstante, constituye requisito previo el registro de los mismos también ante el órgano competente de la agencia tributaria.

Av. Niculae Naomi

NOVEDADES EN EL ÁMBITO DE LAS OBLIGACIONES DE REGISTRO A LAS QUE ESTÁN SOMETIDAS LAS SOCIEDADES MERCANTILES.

Con la entrada en vigor de la Ley 223/2020, Rumanía se alinea con la normativa de otros países europeos y elimina finalmente un requisito que ha resultado ser excesivo para el funcionamiento de las sociedades de responsabilidad limitada.

La nueva ley modifica la ley sociedades mercantiles en el sentido de suprimir el requisito de respetar el derecho de los terceros a formular oposición dentro del procedimiento de cesión de participaciones sociales. Concebida como una medida de protección para los acreedores (especialmente para la recuperación de créditos fiscales), el plazo para la oposición a la transmisión de participaciones sociales resultó ser una medida excesiva, con marcado tono burocrático, que obligaba a seguir un largo y costoso trámite, así como, la resolución de numerosas causas ante los tribunales.

Las modificaciones introducidas persiguen satisfacer las necesidades de un entorno empresarial cada vez más dinámico y más enfocado a la eficiencia de las transacciones e inversiones (tanto con carácter nacional como internacional).

En definitiva, la Ley 223/2020 aporta los siguientes elementos de novedad:

-Suprime el requisito de la existencia de un capital social mínimo para la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada. La nueva ley se limita a disponer que el capital social de una sociedad de responsabilidad limitada se divide en participaciones sociales de igual valor.

-Suprime el requisito de registro previo ante las autoridades fiscales del título que acredita la propiedad del lugar de sede social; conforme a la nueva redacción este trámite se realizará de oficio.

-Exime a las sociedades de responsabilidad limitada de la obligación de proveer de la prueba del desembolso del capital social.

-Suprime el requisito de observar el respeto de un plazo para la oposición de terceros ante la decisión de los socios de ceder una parte del capital social a una persona fuera de la sociedad.

-Simplifica el procedimiento para la cesión de participaciones sociales a terceros de una sociedad de responsabilidad:

  • Deja libre la vía para que los socios de una sociedad de responsabilidad limitada establezcan su propio criterio de mayoría para la aprobación de la decisión de cesión de participaciones sociales.
  • Suprime otros requisitos dentro del procedimiento para la cesión obligatoria de participaciones sociales a terceros. Se elimina el procedimiento de oposición, la cesión de participaciones operara en base a la decisión de los socios adoptada mediante el acta constitutivo.

Av. Niculae Naomi

CARACTERISTICAS DE LA RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL EN RUMANIA

La responsabilidad contractual en el Derecho Rumano está regulada por los arts. 1530 y ss. del código civil rumano. En este sentido, la ley civil prevé una responsabilidad objetiva del deudor en los supuestos de demora, cumplimiento defectuoso o incumplimiento de las obligaciones contractuales.

La normativa en vigor refiere a una responsabilidad derivada del acuerdo de las partes, en el sentido que, en todo momento, el acreedor habrá de referirse al contrato como fuente para determinar la responsabilidad del deudor o, en su caso, con el alcance que en la ley se determine.

Dentro del ámbito contractual, en el que es siempre preferible optar por el cumplimiento voluntario de las obligaciones, los tribunales pueden revisar incluso el significado de los pactos existentes entre las partes a los efectos de interpretar cuál fue voluntad real de las partes en el momento de su conclusión.

El acreedor está además llamado a actuar para evitar daños que pudieren ser evitables con un mínimo de su intervención. En estos supuestos, el deudor estará obligado a indemnizar al acreedor por los gastos incurridos por éste en impedir la generación del daño; dentro de un límite razonable.

El daño deberá referir a un evento cierto, consecuencia directa y necesaria del incumplimiento. También la responsabilidad del deudor puede recaer sobre circunstancias que en el momento pudieren ser previsibles; así como, también la ley civil rumana le reconoce su derecho a percibir una indemnización por pérdida de oportunidad en realizar una ganancia. No obstante, en este último caso la cuantía de daño deberá ser proporcional a la probabilidad en que este beneficio se generara.

Un caso especial de responsabilidad es el resultante del incumplimiento doloso o en el que interviene la culpa grave del deudor en el cumplimiento de sus obligaciones. En estos supuestos el ámbito de responsabilidad de deudor se extiende incluso a aquellas consecuencias que fueron imprevisibles en el momento de la conclusión del contrato. No obstante, incluso en estos supuestos el daño del que se reclama compensación habrá de ser consecuencia directa y necesaria del incumplimiento del deudor.

Av. Luque Emilio